Korteriomanike ühisus: piiritlemine, õigusvõime, vastutus

Abstract

Korteriomanike ühisus (Wohnungseigentümergemeinschaft) on isikute paljusus, mis tekib kinnistusraamatus korteriomanditeks jagatud kortermajades. Korteriomandi koosseisus oleva reaalosaga (korteriga) on seotud lisaks kaasomandi osale ka liikmesusõigused ühisuses. See ühisus on sundühisus (Zwanggemeinschaft), mis tekib seaduse alusel, milline ei rajane erinevalt seltsingust lepingul ning mida ei saa lõpetada. Ühisuse liikmete vahelised võlaõiguslikud suhted määrab korteriomandiseadus, mille normid on reeglina dispositiivsed. Eesti korteriomandiseadus on laenanud oma põhialused Saksa WEG-lt. Ühisuse eesmärk on kortermajade ühine valitsemine. Korteriomanike ühisuse tunnuseks on organisatsiooniline ülesehitus üldkoosoleku, valitseja ja majanõukogu näol, mille poolest sarnaneb ühingutele (Gesellschaft). Korteriomanike kogutud vahendid on ühisuse liikmete ühisomandis (Gesamthand) ja osalus selles varas liigub kaasa korteriomandiga. Korteriomanike ühisus on seega eriliselt ülesehitatud määratlemata osadega isikute ühisus typus sui generis. Kortermajade valitsemisel eksisteerib dualistlik süsteem, kuna lisaks ühisusele on võimalik asutada valitsemiseks juriidiline isik – korteriühistu (Wohnungeigentümerverein). Korteriomanike ühisusele ei omistata õigusvõimet, mistõttu ei ole see lepingute ega kohtumenetluste osapool ega asjaõiguslikult õigustatud. Ühisusele õigusvõime andmine on praktilistel kaalutlustel vajalik. Õigusvõimet omistamine piiratud osaõigusvõimena (Teilrechtsfähigkeit) ei ole mõistlik. Kuna eesti seadusandja on täis- ja usaldusühingu lugenud juriidiliseks isikuks ja korteriomanike ühisusel on ühingu tunnuseid, siis tuleb ka korteriomanike ühisus konstrueerida juriidilise isiku vormis. See võimaldab loobuda kortermajade valitsemisel põhjendamatust dubleerivast süsteemist ja minna üle majandamisele üksnes seaduse alusel tekkiva korteriühistu kaudu. Korteriühistu on elamute valitsemisel sõlmitavate lepingute ja menetluste pooleks. Sellisele korteriühistule sui generis tuleb kohaldada tulundusühistu (Erwerbsgenossenschaft) sätteid ja säilitada võimalus määrata korteriühistu täitevorganiks valitseja. Kuna korteriühistul ei ole piisavalt vastutusvara, siis on õigustatud täisühingu eeskujul sisse viia korteriomanike lisavastutus. See lisavastutus oleks korteriomandi mõttelise osa suurusest lähtuv osavastutus (Teilhaftung), milline rakendub juhul, kui nõude esitamine korteriühistu vastu ei ole faktiliselt võimalik. Korteriomaniku lisavastus on vajalik ka seetõttu, et seaduse alusel tekkiva korteriühistu pankrotivõime tuleb selle lõpetamatuse tõttu välistada. Lisaks tuleb täisühingu eeskujul sätestada korteriomaniku järelvastutus (Nachhaftung) korteriomandi võõrandmisel ja uue omaniku vastutus eelmise omaniku täitmata kohustuste eest.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich um einen Zusammenschluss von Personen, der entsteht, wenn Eigentumswohnungen, die aus der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern hervorgehen, in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Eigentumswohnung umfasst neben ihrem realen Anteil (der Wohnung) und dem Miteigentumsanteil auch die Rechte als Eigentümer an der Gemeinschaft. Bei dieser Gemeinschaft handelt es sich um eine Zwangsgemeinschaft, die im Unterschied zu einem Verein nicht aufgrund eines Vertrags, sondern gesetzlich entsteht und die nicht beendet werden kann. Die schuldrechtlichen Rechtsverhältnisse der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft werden durch das estn. Wohnungseigentumsgesetz festgelegt; die Normen dieses Gesetzes sind in der Regel abdingbar. Das estn. Wohnungseigentumsgesetz ist in seinen Grundzügen an dem deutschen WEG angelehnt. Zweck der Eigentümergemeinschaft ist es, Häuser, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden sind, gemeinschaftlich zu verwalten. Merkmal einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine organisatorische Gliederung in die Eigentümerversammlung, den Verwalter und den Verwaltungsbeirat; insofern ähnelt sie einer Gesellschaft. Die zusammengeführten Vermögensgegenstände der Wohnungseigentümer stehen im Gesamthandseigentum der Eigentümergemeinschaft und der Anteil hieran kann mit dem Wohnungseigentum übertragen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine spezifisch aufgebaute Personengemeinschaft mit unbestimmten Anteilen und daher ein typus sui generis. Bei der Verwaltung von Häusern, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, kommt ein dualistisches System zum Tragen, da neben der Gemeinschaft für die Verwaltung auch ein Wohnungseigentümerverein (eine juristische Person) gegründet werden kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht rechtsfähig; daher kann sie nicht Vertragspartner, Prozesspartei oder dinglich berechtigt sein. Aus praktischen Gründen sollte erwogen werden, der Gemeinschaft so umzugestalten, dass sie rechtsfähig wird. Hingegen ist eine Teilrechtsfähigkeit nicht sinnvoll. Da es sich im estnischen Recht auch bei der offenen Handelsgesellschaft und der Kommanditgesellschaft um juristische Personen handelt und die Eigentümergemeinschaft Merkmale einer Gesellschaft aufweist, sollte auch eine Eigentümergemeinschaft als juristische Person konzipiert werden. So könnte bei der Verwaltung von in Eigentumswohnungen aufgeteilten Häusern auch auf das obsolete duale System verzichtet und dazu übergegangen werden, dass verwaltendes Organ allein die gesetzlich entstandene Gemeinschaft ist. Werden bei der Verwaltung der Wohnhäuser Verträge geschlossen oder Verfahren durchgeführt, so ist (Vertrags-)Partei die Eigentümergemeinschaft. Auf eine derartige Eigentümergemeinschaft sui generis sollten die Vorschriften der Erwerbsgenossenschaft anwendbar sein. Ferner sollte die Möglichkeit beibehalten werden, einen Verwalter als „Exekutivorgan“ der Eigentümergemeinschaft zu bestimmen. Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht über ausreichendes Sicherungsvermögen verfügt, sollte nach dem Vorbild der offenen Handelsgesellschaft eine ergänzende Haftung der Wohnungseigentümer eingeführt werden. Bei dieser ergänzenden Haftung würde es sich um eine Teilhaftung handeln, die sich an der Höhe des ideellen Anteils einer Eigentumswohnung orientiert. Diese würde zum Tragen kommen, wenn es praktisch nicht möglich ist, eine Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft zu erheben. Die ergänzende Haftung der Wohnungseigentümer ist darüber hinaus auch deshalb erforderlich, weil die Insolvenzfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, zu der es aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen kommen kann, umgangen werden sollte, zumal die Gemeinschaft nicht beendet werden kann. Darüber hinaus sollte nach dem Vorbild der offenen Handelsgesellschaft auch eine Nachhaftung der Wohnungseigentümer bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen sowie die Obligation eines neuen Eigentümers eingeführt werden, für die offenen Verpflichtungen des jeweiligen Voreigentümers zu haften.