Public sector real estate asset management models and their evaluation

Abstract

Kuigi riigi omanduses on märkimisväärsel hulgal hoonestatud kinnisvara, ei kuulu kinnisvaraga tegelemine – selle haldamine, hooldamine ning muud taolised tegevusalad – riigi kui institutsiooni peamiste funktsioonide hulka. Seetõttu tuleb valitsusel seista hea selle eest, et kinnisvaraalane tegevus koormaks võimalikult vähe riigiameteid tema peamiste funktsioonide täitmise juures ning samaaegselt avaldaks võimalikult minimaalset fiskaalmõju riigieelarvele ning valitsussektori tasakaaluarvestusele. Sellest tulenevalt seati doktoritöö eesmärgiks riigi keskvalitsuse kinnisvara varajuhtimisega seotud mudelite loomine ning nende kvantitatiivne hindamine, tuues välja erinevate varajuhtimise mudelite fiskaalmõjud, mille suuruse hindamine aitaks viia parima riigi kinnisvara halduskorraldust puudutava praktilise lahenduseni. Uuringu raames käsitleti mudelina tea¬tud kvalitatiivsete tunnuste kogumit, võttes aluseks kinnisvara oma-niku, haldaja ning pinna kasutaja. Enne mudelipõhise empiirilise analüüsi läbiviimist loodi teoreetilis-metoodiline raamistik avaliku sektori kinnisvara varajuhtimismudelite väljatöötamiseks, võttes arvesse senist avalikku sektorit käsitlevat kinnisvaraalast erialakirjandust.

Rahavoogudel põhineva eritasandilise kvantitatiivse fiskaalmõjude analüüsi tulemusena selgus, et kõikide hinnatud avaliku sektori kinnisvara varajuhtimismudelite fiskaalmõju nii riigieelarvele kui ka valitsussektori tasakaaluarvestusele on vaadeldud 30-aastase prognoosiperioodi jooksul negatiivne. Arvestades varajuhtimismudelite diskonteeritud rahavoolisi fiskaalmõju tulemusi, osutus eriotstarbeliste varade osas vähimat negatiivset rahavoogu genereerivaks varajuhtimismudeliks riigi poolt vahendatud tsentraliseeritud avaliku sektori kinnisvara omamis- ja haldamisvorm. Üldotstarbeliste varajuhtimismudelite üle otsuse langetamisel selgus uudse tulemusena, kuivõrd oluliseks osutuvad fiskaalmõjude hindamise seisukohast empiiriliste lähteandmetena kasutatud tururentide ning nendes sisalduvate komponentide suurus koos prognoositavate kasvumääradega.

Väitekirjas käsitletud uuring näitas esmakordselt, et fiskaalmõjude hindamine ning riigi tasemel kinnisvaraalaste otuste tegemine varajuhtimismudelite põhiselt on võimalik, kuid samas äärmiselt kompleksne tegevus.

Despite of the remarkable amount of real estate assets owned by state, then dealing with real estate – its management, maintenance and other similar kind of activities – does not belong to the core functions of a state as an institution. Therefore, the government has to stand for the situation, where real estate activities burden the state institutions as less as possible and generating at the same time as less fiscal impact on state budget and government sector account as possible. Consequently, the aim of the dissertation was to elaborate on public sector real estate asset management models and evaluate their fiscal impact, in order to help the government to find the best possible practical solution in the filed of state real estate assets management. The term “model” refers to a set of qualitative parameters, taking account the asset owner, the manager and the space user. Before the implementation of empirical analysis, a theoretical-methodological framework for public sector real estate asset management was elaborated, based on the literature of public sector real estate.

The result of the cash flow based multi-level quantitative fiscal impact analysis revealed that the evaluated fiscal impact on state budget and government sector account for all public sector real estate asset management models during the 30-year forecasting period was negative. Considering the result of fiscal impact analysis based on discounted cash flows on government sector account, from special-purpose asset models the least negative fiscal impact was generated by a model, where was assumed both centralized ownership and management of state real estate assets by a state-mediated agent. The result of the analysis of general-purpose asset models revealed the utmost importance of the size of market rents and their inner components together with their growth rates as an empirical input data used in the quantitative fiscal impact models.

The research elaborated on the dissertation showed for the first time that model-based asset management decision-making and also quantitative evaluation of fiscal impact on the level of public sector real estate is possible, but at the same time it is extremely complex activity.